Nieruchomości

Pojęcie nieruchomości jest w prawie ukraińskim różne od polskiego. Genezy tego stanu rzeczy należy szukać w odmiennej tradycji historycznej. Zasadniczy wpływ na to, że ziemia nie jest przedmiotem własności, wywarł system komunistyczny oraz stara tradycja wspólnot ziemskich, bardzo popularna na rozległych terytoriach dawnej Rosji. Ziemia w tym ujęciu pochodziła od Boga i mogli korzystać z niej wszyscy. U bolszewików była zasobem powszechnym, a nie przypisanym do konkretnej jednostki. Aby lepiej zrozumieć pojęcia myślowe trudne do wyobrażenia dla przeciętnego Europejczyka, wyobraźmy sobie człowieka, który urodził się i wychował w mieszkaniu i nigdy nie musiał, podobnie jak jego rodzice i dziadkowie, zastanawiać się nad swoją relacją do tego mieszkania. Ono po prostu było, on z niego korzystał, nie myślał, że ta relacja może się zmienić albo że może mieć inny charakter. Pojęcie własności jest tożsame z użytkowaniem, dzierżawą. Własność kształtowała się w Europie przez setki lat, nie oczekujmy więc, że w systemie postkomunistycznym, który własność wyeliminował, odrodzi się ona nagle i będzie przez wszystkich zrozumiała. Właśnie dlatego państwo było zmuszone stworzyć dla obrotu ziemią silną ochronę prawną. Dostęp do ziemi jest ograniczony przez liczne utrudnienia administracyjne i biurokratyczne. W okresie przejściowym prawdopodobnie innej możliwości nie było. Państwo nadało bardzo mocną pozycję instytucji dzierżawy, która faktycznie zastępuje tutaj instytucję własności.

Obrót ziemią reguluje Kodeks ziemski z 2001 roku. Jego najważniejsze założenia są następujące:

• Ziemia rolna nie podlega sprzedaży tak podmiotom krajowym, jak i zagranicznym.
• Ziemia rolna może być jedynie dzierżawiona maksymalnie na 50 lat osobom fizycznym i prawnym, krajowym i zagranicznym.
• Zakaz ten ma charakter moratorium i jest ustanowiony na czas nieokreślony. W chwili obecnej trudno jest wyrokować termin jego zniesienia.
• Dla dzierżawy ziemi rolnej nie jest konieczne posiadanie wykształcenia rolniczego przez osobę fizyczną oraz nie ma konieczności wpisu do statutu faktu prowadzenia towarowej działalności rolniczej – w przypadku osoby prawnej.
• Cudzoziemcy (firmy i osoby fizyczne) mogą nabywać na własność działki przemysłowe, tj. o nierolniczym przeznaczeniu, w granicach miejscowości zasiedlonych oraz poza nimi, jeżeli na gruncie tym znajdują się trwałe zabudowania, w stosunku do których przysługuje im prawo własności, a które to obiekty mają służyć do wykonywania działalności gospodarczej.

Uwaga! Niektóre kancelarie prawne, by wymusić na zagranicznym inwestorze formułę wspólnego przedsiębiorstwa, wprowadzają swoich klientów celowo w błąd. Zagraniczny inwestor ze 100-procentowym udziałem kapitału własnego może kupić działkę przemysłową. Dopuszczanie udziałowca krajowego nie jest konieczne.

Na Ukrainie rejestry działek i ich obciążeń prowadzi Ministerstwo Sprawiedliwości. Załatwianie ewentualnej transakcji przez wyspecjalizowane kancelarie prawne z obsługą notarialną powinno wyeliminować wszelkie niewiadome. Problem stanowi faktyczny brak map geodezyjnych dla gruntów poza obrębem miast. Wcześniej nie było potrzeby ich tworzenia (brak własności), nie jest więc możliwe dokładne wytyczenie granic. To z kolei warunkuje zakaz dopuszczenia do obrotu ze zmianą własności. Wszelkie pokazywane nam przez potencjalnych kontrahentów mapki i rysunki należy traktować z dużą rezerwą.

Na Ukrainie zamiana działki rolnej na przemysłową jest niezwykle czasochłonna (2–3 lata). W proces zaangażowane są miejscowe władze, co czyni całą operację niezwykle kosztowną. Podstawa prawna, w oparciu o którą się tego dokonuje, nie jest do końca przejrzysta i z tego względu tej ścieżki nie polecamy. Najbardziej optymalny wariant to zakup działki z gotowym, zatwierdzonym projektem. Niestety nie jest on możliwy do realizacji w każdej sytuacji.

Na Ukrainie pośrednictwem w obrocie nieruchomościami zajmuje się mnóstwo ludzi. Każdy z nich posiada w ofercie wyjątkowe okazje. Połowa z nich ma poważne wady prawne i techniczne. Dla tych z Państwa, którzy chcieliby zaoszczędzić swój cenny czas, nie wdając się w niepotrzebne rozmowy, mamy cenne wskazówki. Dzięki uprzejmości Pana Rafała Szyłańskiego, eksperta od obrotu i zarządzania nieruchomościami, doskonale znającego rynek ukraiński, przedstawiamy listę dokumentów, którą powinien przedstawić nasz potencjalny kontrahent, aby dalsze rozmowy miały konstruktywny charakter.

W każdym przypadku lista powinna być aktualizowana.

Opracowanie merytoryczne
Marian Przeździecki